城市向“新”生长
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城市向“新”生长
实施各类城市更新项目约6.6万个，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民，加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个，改造城市燃气及其他各类管道约10万公里……
这是近日在全国住房和城乡建设工作会议上披露的2023年前11个月城市更新领域的最新成果。
自2020年10月党的十九届五中全会明确提出“实施城市更新行动”以来，全国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）连续发布城镇老旧小区改造可复制政策机制清单。到2023年，这份清单已经有了7个批次，积累了大量改造经验和成功案例。
如今，城市更新在土地来源、资金筹集、规划设计、改造实施等方面已经有了诸多经验。但也要看到，城市更新依然面临着可持续经营差、多方统筹难、推进速度慢等多方面问题，社会资本参与积极性不高。为此，多地根据地方特点出台相关文件，试图解决这些问题，但路途依旧漫长。
体检先行对症下药
2023年12月13—15日，国务院总理李强在四川、重庆调研。在成都的东郊记忆·成都国际时尚产业园，李强察看了老旧城区改造和工业遗存开发利用情况。东郊记忆·成都国际时尚产业园在多年前曾是国营红光电子管厂，在2011年成功改造为一个规模庞大的产业园区。如今这里已经是一个集国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、国家文化产业示范基地于一体的产业园，每年吸引数以百万计的市民、游客前来消费、体验。其保留的大量工业文化元素，成为吸引消费者的重要因素。
历史文化的保护是2023年城市更新的工作重点之一。在2023年7月发布的关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（以下简称“通知》”）中，就首先提到了历史文化的传承保护实施城市更新行动要保护传承历史文脉和塑造城市特色风貌。开展历史文化街区、历史建筑普查、认定和挂牌保护，做好历史建筑测绘、建档工作。
在一些地方文件中也制定了本地的历史文化保护方案。比如天津市发布的天津津城城市更新规划指引（2021—2035年）》中就提及要坚持注重保护，延续历史文脉。以历史文化价值为导向，实现应保尽保。
但一座拥有悠久历史的城市，如何才能鉴别出其历史文化价值所在，又该如何制定适配的改造方案城市体检成为其中必要的一步。住建部要求，要建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。
具体来看，住建部要求各地要坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。
北京市西城区真武庙五里三号院老旧小区改造的项目负责人告诉记者，在改造之前，团队深入每一户了解改造需求，还充分调研了项目的历史背景、产权问题。在对项目进行充分体检之后，才针对公区、室内制定了周密的改造方向，推出申请式退租、美好会客厅等方案，最终改造成果获得了小区业主、租客、周边居民的一致好评。
2020年11月，住建部发布了城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）》，从加快改造项目审批、存量资源整合利用等方面开始总结城市更新经验。到2023年6月，已经发布了7个批次的清单。从最新的清单来看，建立“先体检、后改造”已经是重要经验之一。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，明确城市更新要体检先行、对症下药，这跟过去增量主导的市场是完全不同的。政策做了顶层设计，还明确了政府的职能和规划，强调了规划管控、规划指标落地的问题。这些都源于进入存量时代后，存量房屋的规模已经足够大，拆除的成本很难得到平衡。
推进土地复合利用
除了体检先行外，2023年11月自然资源部发布的支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》中还对土地使用提出了更为详细的要求在城市更新过程中要加强土地的复合利用。
“之所以提出这样的要求，是因为在很多新兴业态中，居住、生产等配套可以在一宗地上完成，这是土地集约利用的结果。”李宇嘉解释称。
土地的复合利用旨在将宝贵的城市资源发挥出最大的价值，避免浪费和重复建设。同时，通知》中还指出，要坚持留改拆并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。
对现有资源的充分利用，常常能收到意想不到的效果。比如北京市大兴区兴丰街道的三合南里社区在改造过程中，把一处废弃的锅炉房改造成了便民服务综合体。闲置多年的锅炉房摇身一变成为了居民买菜、理发、健身、读书的场所，锅炉房原有的建筑主体还在，但其发挥出了更大的价值。
其实早在2021年8月，住建部就印发了关于在实施城市更新行动中防止大
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